¿Las ganancias fiscales como ingresos o ganancias de capital?

Su casa puede ser un refugio tributario eficaz, pero si utiliza una estrategia equivocada, su plan puede resultar contraproducente.

Su casa puede ser un refugio tributario eficaz, pero si utiliza una estrategia equivocada, su plan puede resultar contraproducente.

Recientemente, hablé con una pareja que, después de siete años, vendió su centenaria casa en el barrio Trinity-Bellwoods de Toronto. Con sonrisas en la cara, declararon felizmente que la mejor parte era su considerable ganancia, que se vendió por 300.000 dólares más de lo que pagaron originalmente, estaba completamente libre de impuestos.

Esto me hizo pensar. Cada semana recibimos preguntas de los lectores sobre los impuestos a las ganancias de capital que se aplican a la venta de propiedades. La mayoría de la gente sabe que hay una exención para su residencia principal, pero los matices nos confunden. Y afrontémoslo, cuando se trata de impuestos, hay muchos matices.

¿Es una ganancia de capital o un ingreso? Cuando usted compra un activo, ya sea una casa, un arte o una acción, espera que se aprecie en valor. Si finalmente vende el activo por más de lo que pagó, ese aumento de valor normalmente se considera una ganancia de capital gravable por la Agencia Canadiense de Ingresos (CRA, por sus siglas en inglés). Las ganancias de capital se gravan a sólo la mitad de su tasa marginal. Pero no todas las ventas reciben este tratamiento. ¿Recuerdas esos matices?

Por ejemplo, si una enfermera compra un condominio, lo alquila por cuatro años y luego lo vende por una ganancia neta de $100,000, pagaría el impuesto a las ganancias de capital. Eso es porque ser propietario no era su principal fuente de ingresos. Sin embargo, ¿qué pasaría si esa misma enfermera comprara varios condominios de pre-construcción y los vendiera antes de tomar posesión? Según la CRA, esa es una historia diferente. Si una persona “hace habitualmente una cosa que es capaz de producir un beneficio”, entonces ese beneficio se considera un ingreso empresarial, que se grava al doble de la tasa de las ganancias de capital.

El resultado final: las ganancias de la venta de bienes raíces no califican inmediatamente para el tratamiento fiscal preferencial de las ganancias de capital.

Normas de residencia. Para la mayoría de nosotros, la verdadera preocupación es cómo usar la exención de residencia principal (PRE) de manera efectiva cuando se trata de vender una propiedad. Para calificar para el PRE la propiedad debe ser una casa, cabaña, condominio o remolque (otras categorías califican, pero consulte primero con la CRA), y usted o su familia deben tener “habitada ordinariamente” la propiedad. “Esto no significa que usted viva en la propiedad los 365 días del año, pero tampoco puede ser un visitante”, explica Albert Luk, abogado de Devry Smith Frank LLP, un bufete de abogados de Toronto.

Si usted tiene más de una propiedad que cumple con estos criterios, tiene un buen problema, dice Luk. “Decidir cuál es la residencia principal puede ser complicado, pero también puede producir ahorros significativos.”

Por ejemplo, si usted se encuentra en un rango de 21% de impuestos durante su jubilación y vende su casa de campo por una ganancia neta de $400,000 y su casa principal por una ganancia neta de $250,000, usted pagaría aproximadamente $42,000 en impuestos. Sin embargo, si usted designara su casa de campo (en lugar de su casa) como su residencia principal, podría ahorrar cerca de $16,000 en impuestos.

Déjaselo a tus hijos. “Las ganancias de capital y las reglas de la propiedad parecen simples”, dice Luk, “pero en la práctica se complican mucho cuanto más se profundiza”. Una de estas complicaciones ocurre cuando los padres deciden dar el título de su casa a un hijo adulto.

Al añadir a su hijo a la escritura, usted está iniciando una “presunta disposición”, dice Luk. Esa es otra manera de decir que la CRA considera que el cambio de propiedad es una venta: al hacer que su hijo sea copropietario, usted ha vendido efectivamente el 50% de la propiedad a un valor justo de mercado. Mientras que usted calificará para la exención de residencia principal, lo que significa que no tiene que pagar impuestos sobre la presunta disposición, su hijo estará en el anzuelo por cualquier ganancia de capital desde el momento en que se le agregue al título hasta que se venda la casa. (Esto asume que ya poseen su propia residencia principal.)

Otra opción es simplemente dejar su casa a sus hijos en su testamento. Su patrimonio no pagará ningún impuesto sobre las ganancias de capital en esta transferencia, y sus hijos serán responsables sólo de las ganancias de capital desde la fecha en que hereden la propiedad hasta el momento en que la vendan.

Enloqueciendo. Los contables creativos pueden ver los ahorros del PRE y preguntarse: “Si uno es bueno, tal vez más es mejor”. Pero piénsalo bien antes de intentar explotar esta regla de los impuestos. En un caso reciente, decidido en septiembre pasado, la CRA obligó a una contribuyente llamada Sylvie Giguère a desembolsar 11.400 dólares en multas y decenas de miles en impuestos atrasados por tratar de engañar al sistema. Giguère y su esposa habían comprado, renovado, vivido y vendido siete casas en seis años, y reclamaron el PRE de cada una. La CRA denegó las exenciones, alegando que el beneficio era en realidad una renta empresarial. “La CRA está tomando medidas enérgicas contra las personas que se están alejando de las simples ganancias de capital para producir ingresos mediante la inversión de bienes raíces”, dice Luk. “No puedes tener tu pastel y comerlo también.”

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