Mejores ofertas en Bienes Raíces 2016: Metodología

Buscar las mejores ofertas en bienes raíces no es tarea fácil. Toma semanas reunir los datos requeridos y solicitar toda la retroalimentación de los agentes de bienes raíces.

Buscar las mejores ofertas en bienes raíces no es tarea fácil. Así es como lo hicimos

Buscar las mejores ofertas en bienes raíces no es tarea fácil. Se necesitan semanas para reunir los datos necesarios y solicitar todos los comentarios de los agentes inmobiliarios necesarios para preparar el informe más completo que podamos elaborar para identificar dónde se encuentran las mejores oportunidades inmobiliarias en Canadá. Nuestro informe busca estos acuerdos en 35 ciudades canadienses y luego en seis ciudades -Vancouver, Calgary, Edmonton, Winnipeg, Toronto y Montreal- y profundizamos aún más para averiguar cuáles son los barrios que ofrecen el mejor beneficio para su dinero. Las clasificaciones siguen una fórmula similar, pero hay algunas diferencias claras, que describimos a continuación.

Las 35 ciudades más importantes de Canadá

Las burbujas inmobiliarias son notoriamente difíciles de predecir. Los pronosticadores han hecho sonar las alarmas sobre los precios de las viviendas en Vancouver durante años; mientras que el crecimiento en la mayoría de los mercados se ha ralentizado, todavía no hemos experimentado una caída. Es posible que nuestra clasificación no le diga si es inminente un derrumbe del mercado inmobiliario, pero le ayudará a determinar cuál de las 35 ciudades más grandes de Canadá ofrece el mejor rendimiento de su inversión, y quizás cuáles son los mercados que tienen menos probabilidades de caer en caso de que el derrumbe advertido llegue realmente.

Para llegar a nuestro ranking asignamos calificaciones a cada ciudad en una de cuatro categorías: valor, impulso, potencial de ingresos por alquiler y la economía local. Cada categoría consta de varias variables diferentes.

Valor

Para medir el valor nos dirigimos a Canada Housing & Mortgage Corp. (CMHC), que nos proporciona datos sobre el precio medio de alquiler y el precio medio de la vivienda para cada una de las 35 ciudades que estudiamos. Usamos estas cifras para calcular la relación entre el alquiler y la hipoteca, que compara el alquiler promedio con el pago hipotecario promedio que un propietario típico tendría que hacer en esa ciudad. Esta relación nos muestra si las tarifas de alquiler se mantienen al mismo nivel que los precios de las viviendas. Si la relación es superior a uno, significa que costaría más alquilar que poseer una propiedad, un indicador positivo para cualquier persona que desee poseer una propiedad con ingresos. Ponderación: 10%

A continuación observamos lo caras que son las casas en relación con los ingresos. Para calcular esta relación nos basamos en datos de Environics Analytics y del CMHC. Este cálculo simplemente toma el precio promedio de la vivienda y lo divide entre el ingreso promedio del hogar. Mientras que ningún hogar puede poner sus ingresos completos contra su hipoteca, este cálculo nos proporciona una manera efectiva de determinar qué tan asequible es un mercado. Cuanto más bajo sea el número, más asequible será la ciudad. Ponderación: 10%

Momentum

La categoría de ímpetu se compone de cuatro variables separadas: las ventas de viviendas a nuevos listados, así como la apreciación del precio de una vivienda promedio en los últimos períodos de uno, cinco y diez años.

La relación entre las ventas de casas y los nuevos listados nos dice efectivamente si la demanda se mantiene a la par de la oferta. Una cifra alta denota un mercado de vendedores debido a una oferta limitada y/o una demanda alta, mientras que una relación baja entre ventas y nuevos listados denota un exceso de oferta y/o una demanda baja que indica un mercado de compradores. Ponderación: 15%

En términos generales, se entiende que el impulso significa algo que se acelera con el tiempo. En términos de vivienda, queremos ver comunidades donde la apreciación del precio de la vivienda se esté acelerando. Para hacer un seguimiento de esto, medimos el cambio de precio de uno, cinco y diez años en los precios de la vivienda, dando más peso a las ganancias de precio más recientes que al cambio de precio a más largo plazo. Ponderación: 1 año de apreciación del precio: 10%, 5 años de apreciación del precio: 10%, 10 años de apreciación del precio: 5%

Potencial de ingresos por alquiler

Reconocemos que no todo el mundo espera este informe para su próxima casa; algunos podrían utilizar estas cifras para ayudar a decidir dónde comprar una propiedad con ingresos. Luego hay otros que están buscando alquilar una porción de sus casas para subsidiar su hipoteca en una ciudad cara. Entender la salud del mercado de alquiler es clave en ese sentido. Para medir este aspecto del mercado, recogemos las cifras de CMHC sobre el cambio de cinco años en los precios de alquiler y las tasas actuales de vacantes de alquiler para cada ciudad. Para esta categoría estamos buscando ciudades con altos aumentos de alquiler y bajas tasas de vacantes. El aumento de las tarifas de alquiler indica un mercado en el que la demanda es lo suficientemente fuerte como para absorber el aumento de los precios, mientras que las bajas tasas de vacantes sugieren que hay suficiente demanda reprimida, lo que debería facilitar la atracción de inquilinos. Ponderaciones: Incremento del alquiler a lo largo de cinco años 5%, alquiler vacante: 5%.

Economía local

Comprar en una ciudad con una economía en decadencia es como comprar un barco con un pequeño agujero en el casco: Eventualmente su inversión se va a hundir. Comprar en un mercado con una economía sana es esencial, por lo que un tercio de nuestra puntuación se dedica a la salud de la economía local. Hacemos un seguimiento de una serie de estadísticas diferentes para completar esta parte de nuestro ranking: crecimiento promedio del PIB de 2011 a 2015, crecimiento proyectado del PIB y datos de desempleo para cada uno de los últimos dos años e ingresos discrecionales.

El Producto Interior Bruto es una medida amplia de la actividad económica de una región determinada. Utilizando datos de Statistics Canada examinamos el crecimiento medio del PIB entre 2011 y 2015 para cada provincia. Un mayor crecimiento del PIB indica una economía fuerte y robusta. Todas las ciudades de una provincia reciben la misma puntuación del PIB. El CMHC también ofrece un crecimiento proyectado del PIB para cada una de las 35 ciudades más importantes de Canadá, pero como ninguna predicción es 100% confiable, le damos a esta variable una ponderación ligeramente menor. Ponderaciones: Crecimiento del PIB (2011 a 2015) 5%, crecimiento previsto del PIB 2,5%.

La tasa de desempleo es quizás el indicador económico más fácil de entender. Es difícil imaginar una comunidad con un mercado inmobiliario robusto si la gente no puede encontrar trabajo. Como resultado, le damos más credibilidad a la actual tasa de desempleo, según lo informado por CMHC, en cada una de las 35 ciudades que seguimos en nuestro informe. También observamos dónde estaba el desempleo 12 meses antes para detectar cualquier cambio en las oportunidades de empleo dentro de una ciudad. Ponderación: desempleo actual 15%; desempleo del año anterior 2,5%.

Por último, tenemos en cuenta los niveles de ingresos discrecionales dentro de cada ciudad. Los ingresos discrecionales son simplemente la cantidad de ingresos de una familia que sobra para ahorrar o gastar después de que se hayan pagado los impuestos y cosas como la vivienda. Cuanto más alta sea esta cifra, más amortiguador existe para absorber los mayores precios de las viviendas. Ponderación: 5%

Los mejores vecindarios de Canadá

Los consejos locales de bienes raíces y los medios de comunicación tratan de simplificar los mercados de bienes raíces señalando el precio promedio de la vivienda para una ciudad determinada, pero dependiendo de la zona que esté buscando en esa cifra puede carecer de sentido. Los precios varían mucho de una ciudad a otra. Algunas áreas son prohibitivamente caras, mientras que otras son baratas. Encontrar el área que ofrece el mejor potencial es donde MoneySense entra en juego. Para identificar las mejores ofertas nos centramos en tres áreas clave: el valor, el impulso de los precios y la retroalimentación de los agentes inmobiliarios, porque no vemos el sentido de comprar en un área si realmente nadie quiere vivir allí.

Valor – 30% de la puntuación total

Una manera efectiva de asegurarse de no perder dinero en una inversión es no pagar de más por ella en primer lugar. Suena más fácil decirlo que hacerlo, pero la verdad es que se pueden encontrar bolsillos de valor en los barrios deseables de cada ciudad. Para identificar el valor comparamos el precio medio de la vivienda a nivel de barrio con el precio medio del área circundante, el área metropolitana y el área metropolitana. Sólo recuerde una advertencia importante: el buen precio no es sinónimo de barato. Vemos el valor como relativo; las casas en algunas áreas que buscamos vender por más de $1 millón, pero aún así son un buen valor cuando se considera que las casas en áreas adyacentes se están vendiendo por $1.5 millones o más.

El precio medio de la vecindad comparado con el precio medio de la vivienda en los alrededores, o con el precio medio de los barrios que la rodean, es una medida clave en este sentido. Los barrios que venden con descuento a otros barrios cercanos obtienen las mejores notas. Ponderación: 70% del valor de la puntuación

Si bien es importante comparar un barrio con los que lo rodean, en realidad no indica si tiene un buen precio en relación con la ciudad. Para ello comparamos el precio medio del barrio con el área metropolitana en la que se encuentra (por ejemplo, Toronto, la isla de Montreal, Burnaby, B.C., etc.). Ponderación: 20% de la puntuación del valor

Por último, también analizamos cómo se compara el precio medio de cada barrio con el del área metropolitana (el área metropolitana de Toronto, el área metropolitana de Vancouver, etc.) para identificar los barrios que ofrecen la mejor relación calidad-precio. Los barrios con el precio más bajo obtienen las mejores calificaciones. Ponderación: 10% del valor de la puntuación

Nota: No se disponía de datos a nivel de barrio para Edmonton y Winnipeg. Como resultado, para estas ciudades sólo pudimos comparar áreas contra el distrito metropolitano y contra el área metropolitana.

Ponderaciones de valor para EdmontonWinnipeg:

Área vs. distrito metropolitano: 70%

Área vs. Área de la Gran Ciudad: 30%

Momentum – 30% de la puntuación total

Encontrar una casa barata es una cosa, encontrar una que tenga el potencial de apreciar con el tiempo es otra. Queremos ver vecindarios que ya están mostrando algunos signos de aumento de precios, ya que, al igual que la estrategia de impulso de las acciones, creemos que es más probable que el precio continúe moviéndose en la misma dirección (por ejemplo, hacia arriba) que que cambie de dirección. Para hacer un seguimiento de esta medida, examinamos cuánto ha apreciado cada barrio en los últimos uno y cinco años. Cuanto mayor sea el cambio, mejor será la calificación. Ponderación: 1 año 50% de la puntuación de impulso, 5 años 50% de la puntuación de impulso

Calificaciones de agente inmobiliario – 40% de la puntuación final

Cuando se buscan las mejores ofertas en bienes raíces, los números no siempre cuentan la historia completa. El hecho de que un área sea barata no la convierte en un buen valor. Del mismo modo, el hecho de que un área esté disfrutando de aumentos de precios no significa que vaya a ser la mejor propiedad para usted y su familia. Hay muchos intangibles a considerar, como el acceso a parques, buenas escuelas y seguridad que simplemente no pueden ser cuantificados. Por esa razón, nos asociamos con ReMax para pedir a los agentes de bienes raíces de todo el país que completaran una encuesta en línea para calificar a cada barrio dentro de las áreas en las que trabajan. Casi 400 respondieron. (Nota, en Montreal MoneySense trabajó con varios corredores de bolsa diferentes)

La encuesta enviada a los agentes inmobiliarios se basó en los barrios con las puntuaciones combinadas de valor e impulso más altas. Los agentes inmobiliarios calificaron cada barrio con una puntuación de 1 a 10. Para evitar respuestas erróneas, se les pidió a los agentes inmobiliarios que sólo calificaran los vecindarios con los que están familiarizados.

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